AJUSTES & RENTAS
El Covid-19 está presionando los valores en el arrendamiento y la capacidad de pago de los inquilinos, situación que podría extenderse hasta finales del año en curso.
En un foro organizado por Vivanuncios, Fernando Rodríguez, socio del despacho AHC Abogados reconoce que si bien la contingencia terminaría hacia agosto-septiembre, la dinámica en el cobro de rentas regresaría a los niveles observados a finales del año pasado, hasta enero de 2021.
Ante situaciones de emergencia, que imposibilitan la ocupación de un inmueble arrendado, la ley establece que dueños e inquilinos deben negociar el ajuste en la renta. Incluso, destacó, en casos como la Ciudad de México (CDMX) existe la posibilidad que el arrendatario pida no pagar la renta hasta por dos meses.
En este sentido, señaló Rodríguez el reto de los profesionales inmobiliarios en contextos como el actual es asesorar y abrir la puerta para llegar a un acuerdo balanceado. Principalmente, que se reconozca que si bien es importante apoyar a los arrendatarios ante un escenario en el que sus ingresos son afectados, el arrendador vive de sus rentas.
Esta situación pudiera profundizarse en mercados como la CDMX donde el cambio en el semáforo está sujeto a la saturación de la capacidad hospitalaria.
RETAIL EN LA OLA DEL DELIVERY
El distanciamiento social e inactividad física en los espacios comerciales ha generado efectos en las cadenas de retail, que han hecho inviable la continuidad en las ventas.
Con la finalidad de favorecer las operaciones de sus más de 300 arrendatarios alojados en sus centros comerciales, Thor Urbana consolidó la plataforma de entrega Thor2GO a través de la cual acceden a un sistema de recolección y entregas a domicilio.
La estrategia es fortalecer la comercialización de productos y abrir un canal de ventas a sus inquilinos, servicio considerado en la denominada última milla y que sólo operaban firmas con el servicio de entrega a domicilio.
En la plataforma participan firmas de mensajería y la modalidad en el servicio pick up zone, en los distintos centros comerciales de la desarrolladora.
El modelo busca aprovechar las sinergias y volumen que representa para los servicios de mensajería y paquetería la operación de 300 arrendatarios integrados a la plataforma de Thor.
Se estima que producto del Covid-19 las firmas de mensajería han registrado un crecimiento de hasta 30% desde el inicio del aislamiento social en marzo pasado.
DISTANCIAMIENTO CORPORATIVO
La nueva normalidad y los parámetros con los que operarán los espacios de oficinas siguen creando un debate sobre su permanencia o una forma distinta de utilizar el entorno corporativo para el cumplimiento de objetivos, incluyendo como pieza angular la flexibilidad de entornos.
Hasta ahora, la experiencia de firmas especializadas en los escenarios que analizan empresas no consideradas estratégicas para el regreso a las actividades, ven como factor fundamental la seguridad, la sanitización y el distanciamiento requerido para las primeras etapas.
Algunos parámetros consideran que sin importar el tamaño de las empresas, los nuevos costos y controles de acceso e incluso el tracing de los empleados, representarán un incremento de hasta 20% en el presupuesto destinado a limpieza y mantenimiento.
El nivel presupuestal del seguimiento en el control sanitario está marcado también por la filosofía corporativa de cuidado y atención del personal que regresa al espacio de trabajo, con todo y las implicaciones sicológicas que representa.
Otro factor fundamental es la tecnología empleada en garantizar el monitoreo que reduzca los niveles de contagio en el personal. Este factor pudiera representar estándares distintos en el flujo de los colaboradores, la interacción con accesos, elevadores y distintas áreas de trabajo, que anteriormente eran parte de la socialización en el workplace.
Los estándares seguidos por firmas en otros países del mundo, hablan de una política corporativa flexible en la que permanece, como ya lo hemos expuesto, el Work From Home (WFH) como un complemento de las actividades de un colaborador en las organizaciones.
Otro debate vinculado con el actual entorno, que se estima permanecerá un lapso de 18 meses, es lo que genera al alza y a la baja niveles de ocupación tradicionales dado que se estima que en este lapso apenas serían de 50%.
Algunos creen que no habrá un éxodo o cancelación masiva de m2 de espacios. Ello implicaría penalizaciones establecidas en los contratos, además del efecto en cascada de niveles de desocupación no vistos incluso en crisis como la reciente por las subprime.
Pero es evidente que habrá un impacto. Hasta ahora, analistas estiman que sería de entre 3 y 5% de la absorción anual en mercados como la Ciudad de México (CDMX). Lo anterior, representaría un promedio de 100 mil m2, equivalentes a 1% del inventario disponible.
Si bien, a diferencia de otros mercados como Estados Unidos, en México los contratos de arrendamiento en inmuebles de nueva generación se dan entre 3 y 5, y hasta 10 o más años, existe optimismo en que los casos de devolución de espacios puedan compensarse con otras estrategias.
Nos referimos a la contratación de espacios adicionales que permitan redistribuir hacia las zonas de mayor densidad poblacional, espacios intermedios de oficinas donde los colaboradores puedan efectuar actividades, dado que el home office es sólo un elemento, pero no el único para operar en los nuevos tiempos.
Lo que es un hecho es que conforme avance el tiempo, surgirán fórmulas que permitan adecuarse a las empresas al entorno post-covid. Serán estrategias utilizadas en otras ciudades del mundo que como dice la firma 3g Smart Group, se enfocarán en el corto, mediano y largo plazos a un nuevo ecosistema marcado por el teletrabajo y una mayor racionalidad en la asistencia física a la oficina.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
EL COMPLEJO CAMINO DE LA VIVIENDA
La reducción en los niveles de ventas en el mercado de la vivienda no es nuevo. Ya desde 2019 se había ralentizado el desplazamiento de unidades en distintas regiones de México. En particular, la Ciudad de México (CDMX) fue uno de los mercados más afectados por la paralización que experimentaron los permisos para nuevas edificaciones.
Sin embargo, el Covid-19 redujo la expectativa de ventas de vivienda para los siguientes 12 meses y planteó una serie de retos con los que deberá adaptarse, en particular la incertidumbre.
La vivienda genera, de acuerdo con información compartida por la consultora Tinsa, 2 millones de empleos y genera el equivalente a más de 6.5% de Producto Interno Bruto (PIB).
En perspectiva, la firma indica que en los últimos 10 años la vivienda nueva ha experimentado distintos momentos, pero ha establecido procesos de recuperación.
Es el caso específico de 2009 cuando se unieron los efectos de la crisis subprime y la influencia del H1N1. Sin embargo, la recuperación fue paulatina del mercado en stock y ventas. Para el período de 2013 a 2018, se registró el mayor boom de ventas con un total de 81 mil 159 unidades.
No así los primeros 5 meses de 2019 cuando la revisión de permisos arrojó la paralización de 500 proyectos y una reducción de 35% en las ventas.
Actualmente pese al efecto negativo de las fases de confinamiento que empezaron en marzo pasado, reflejado en la peor caída de del PIB en la última década, las ventas de vivienda sólo disminuyeron 13.4% en relación con lo experimentado en el último trimestre de 2019.
OFICINAS Y SU NUEVA ESTRUCTURA
El distanciamiento social en el espacio de trabajo es un reto que aún se define en el mercado corporativo.
Autoridades de México han planteado lineamientos generales que marcan las proporciones y ciertos parámetros como horarios escalonados. Sin embargo, la manera en que se deberán optimizar plantas de distribución de personal está siendo un verdadero reto para firmas con contratos de arrendamiento de largo plazo.
Los planos, el desarrollo de escenarios y los cambios en las densidades son factores bien conocidos por arquitectos y firmas de interiorismo corporativo. Cómo replantearlo en medio de un proceso que aún no termina es el dilema.
Firmas globales han establecido la integración de distintas herramientas previamente asumidas en la planeación y adaptación de espacios corporativos. A estas se han unido nuevos sistemas que hacen factible entender el planteamiento y lógica bajo la cual operarán las oficinas post-covid.
Se tata de nuevas densidades, con accesos controlados y limitado de personal, así como el rastreo de los empleados en un lapso hasta ahora no definido, en tanto existe control sobre la pandemia del Covid-19.
NEW NORMAL EN EL WORKPLACE
Oficinas, parques industriales, centros logísticos, comercio y hotelería, son sólo algunos de los inmuebles que harán factible el regreso a la nueva normalidad, una vez que se retomen las actividades.
Si bien es incierta la fecha de llegada de la nueva normalidad, es un hecho que entre los tomadores de decisión están el cálculo financiero y la logística del regreso a las actividades cotidianas. No será igual, sin embargo, la prioridad en todos los casos será optimizar recursos, garantizar la seguridad del personal y redistribuir espacios, así como procesos de trabajo.
Por muchas razones, el mercado corporativo de la Ciudad de México (CDMX), aún en semáforo rojo, es el centro de las discusiones sobre lo que puede y debiera ser para inquilinos, desarrolladores y autoridades.
Lo es porque vendrán nuevos costos de sanitización y controles de acceso y tracking de los empleados, que se suman al habitual presupuesto destinado a limpieza y mantenimiento.
Por tanto, el valor que a partir de ahora deberán asumir las empresas con espacios corporativos también debiera considerar los servicios como luz, dado que habría en los primeros momentos una reducción de hasta 70% de los empleados.
El debate en estos días también se centra en la permanencia del home office, trabajo remoto o la tendencia Work From Home (WFH) alentado por el distanciamiento social, pero también por un inicial proceso de nuevas generaciones en las plantillas laborales como la generación millennial.
Si bien la experiencia en México en el regreso a la normalidad es incipiente, en otros mercados el regreso a los espacios de trabajo está generando diferencias importantes respecto a la relación laboral basada en esquemas flexibles, donde el WFH será una prioridad.
Una encuesta de la firma de arquitectura Gensler reveló que 70 por ciento de los entrevistados muestra una preferencia por las oficinas tradicionales, pero con un esquema flexible en el que parte de la jornada laboral se realice a distancia.
Todo esto representa una verdadera revolución para empleados, empresas, desarrolladores, administradores y otras áreas del mercado inmobiliario.
Se trata de nuevos parámetros donde tendencias como el workplace, ahora tendrán que fomentar una nueva estructura en la que los equipos de trabajo sean, lo que en el retail hoy se asume como la entrada obligada a la presencia omnicanal.
Gensler, Hermann Miller e incluso EY (Erns & Young), todos integrados a la iniciativa Centro de Conocimiento COVID19 (CCC19), saben que al menos los inmuebles corporativos apenas llegarán a un 50% de la ocupación tradicional. Esto con base en lo que ocurre ya en Asia y algunas ciudades de Europa.
Son cambios de paradigmas relevantes si se recuerda que después de la nómina, las oficinas son el segundo gasto fijo más importante para una empresa.
Por tanto, la definición hará factible determinar el escenario que rodea a los más de 6 millones de metros cuadrados de oficinas tipo A y A+ de inventario que existe en la CDMX. Por ejemplo, se necesitarán dimensionar los niveles de desocupación, ante las constantes negociaciones en que ya han entrado desarrolladores con sus por la inactividad del distanciamiento social.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
PROFUNDIDAD DE LA VIVIENDA
El negocio de la vivienda no pasaba por su mejor momento, factores como las restricciones a las nuevas edificaciones en mercados como la Ciudad de México (CDMX), el efecto en las tasas de interés y la inestabilidad económica habían ralentizado el ritmo de ventas.
Sin embargo, el Covid-19 movió a la baja la expectativa de ventas de vivienda durante los siguientes 12 meses, de acuerdo con estimaciones de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
Si bien, los ritmos de ajuste son distintos respecto al tipo de vivienda, en el nuevo escenario analistas estiman una reducción de entre 21 y hasta 30 por ciento, influenciado por el efecto que la contingencia ha provocado en la toma de decisiones de compradores e inversionistas.
Analistas consideran que los proyectos o comunidades que cuenten con el equipamiento para cubrir todas las funciones de vida y trabajo en el mismo espacio, tendrán ventajas competitivas en el actual entorno.
FRAGILIDAD EN USOS MIXTOS
Desde su creación, los centros del todo en un mismo lugar, además de promover la convivencia social fueron una solución a la escasez de tierra y dieron vida al tambaleante modelo tradicional de centros comerciales.
Se dice que incluso en algunos mercados, antes de la pandemia provocada por el coronavirus, en Estados Unidos cerrarían alrededor de 400 malls debido a los nuevos requerimientos del consumidor.
Hasta hace unas semanas, los consumidores en mercados desarrollados y en proceso de crecimiento habían empezado a modificar sus hábitos de compra, incorporando al e-commerce como parte de su proceso de adquisición de bienes y servicios.
Por tanto, la presencia omnicanal era algo que se veía como un camino a seguir, pero no obligado.
Así, la cadena de suministro de la industria del retail, uno de los componentes indispensables de los usos mixtos, está rota por la contingencia social y la caída en las ventas físicas.
Lo mismo ocurre con hoteles, centros de entretenimiento y áreas residenciales, particularmente en aquellos proyectos en proceso de comercialización.
No sólo por la dinámica misma del componente retail, sino por lo que implica enfrentar operativamente cuando reinicien actividades, la nueva normalidad tendrá que lidiar con el distanciamiento físico y el control de los aforos.
Pero lo más importante será, cómo este concepto logra garantizar la sensación de seguridad a sus consumidores para alentar el regreso a los espacios.