DESARROLLO & RECUPERACIÓN
Tras la pandemia, el negocio inmobiliario en México plantea un ciclo de avances marcado por la recuperación que experimentan los sectores vivienda, centros comerciales e industriales.
Este escenario parte de la revisión que desarrollaron analistas, empresarios y expertos en la edición 2023 del foro anual de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), que continuará liderando Jaime Fasja.
En las mesas de discusión se abordó el efecto del nearshoring, más allá del impacto que un entorno macroeconómico estable y clima de seguridad a la inversión privada podría generar en los próximos años en una aportación anual de entre 1.5 y 2% adicional al crecimiento del PIB (Producto Interno Bruto).
En este sentido, Luis Gutiérrez, presidente de Prologis América Latina, David Geisen, country manager de Mercado Libre y Antonio Arranz, general manager de DHL Express México moderados por Mario Berlanga de ProximityParks, destacaron los retos que el mercado industrial tiene en materia de acceso a energía eléctrica y mano de obra calificada, desarrollo tecnológico y la incorporación de espacios net zero.
Es una transición acelerada por la pandemia, que constituye un nuevo momento para México generado de fuera hacia dentro, donde las empresas requieren eficiencia operativa.
Se trata de un nicho que logre cumplir con la transición operativa de centros logísticos y parques industriales que operarán en los próximos años con cero consumo energético, big data y tendencias como un supply chain que en Europa empieza a operar con sistemas redundantes de manufactura desde distintos sitios para mitigar el riesgo que experimentó la cadena de suministro en los últimos 3 años.
No es un tema menor, si se considera que algunas firmas como DHL ya utilizan aviones eléctricos, además de vehículos que en un 80% serán eléctricos hacia el 2030.
Son tendencias que van más allá de la intención de desarrolladores, hoy día inquilinos empiezan a definir espacios y requerimientos acordes con esas tendencias. Por ejemplo, la demanda de flexibilidad en los plazos y condiciones de los contratos de arrendamiento ante un escenario cambiante.
La respuesta al entorno se da en casos como Mercado Libre que invertirá mil 600 millones de dólares este año en tecnología, mecanización, robótica e instalaciones.
El fenómeno del nearshoring, es catalogado como un segundo momento de la economía mexicana, antecedido por el creado en el Tratado de Libre Comercio en América del Norte (TLCAN).
Aquí señalamos en el pasado reciente que el nuevo orden comercial en el mundo ha hecho que fondos de inversión dispongan de hasta 20 mil millones de dólares para invertir en startups y proyectos relacionados con el nearshoring.
Una startup, señalada en el foro de ADI, hoy es capaz de manejar desde Santa Fe montacargas remotos en un almacén de Los Ángeles California.
La ADI destacó también la recuperación de los centros comerciales que han visto incrementar 14% el flujo de visitantes en el primer trimestre, además del ajuste del 27 al 20% en la tasa de desocupación en el segmento de oficinas y una expansión de usos mixtos en mercados como Estado de México, Puebla, Guadalajara, Monterrey y Ciudad de México.
En suma se trata de un negocio que en sus diferentes nichos invertirá 20 mil millones de dólares a través de sus 78 socios.
El foro reunió también a los gobernadores del Estado de Yucatán, Jalisco y Quintana Roo, quienes destacaron los programas de inversión enfocados a generar una mejor infraestructura aeroportuaria, carretera y de transporte encaminados todos a crear un entorno afín a nuevas inversiones y desarrollo inmobiliario turístico.
Como cada año, la asociación entregó galardones a proyectos inmobiliarios. Entre los ganadores figuran Parque Tepeyac de Grupo Danhos y Averanda de Proarquitectura.
En suma, el escenario luce en recuperación lenta en el segmento de vivienda y crédito hipotecario, aunque con áreas de oportunidad para algunos nichos en transformación que deberán atender de cara a su permanencia.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Arboleda, Capital Natural.
VIVIENDA ZMCM 1Q
A diferencia de otros mercados de vivienda en el país y con el soporte del segmento medio, el mercado de vivienda de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM) creció 20% ventas en el primer trimestre del año.
El Informe de Coyuntura Inmobiliaria de Tinsa México indica durante este período, se desplazaron 6,500 unidades de vivienda nueva, equivalente a una variación de 20% anual y de -7.5% trimestral; 44% de estas unidades corresponde a la CDMX y el 56% a los municipios conurbados del Estado de México e Hidalgo.
De acuerdo con Jesús Orozco de la Fuente, director general de Tinsa México, “el segmento medio concentra el 42% de las unidades desplazadas, con un ticket promedio de $ 1 a $3 millones de pesos que en volumen concentraron46.3% de las unidades vendidas en el norte de la zona.
Durante el periodo se registraron 1,522 proyectos activos, el 90% de los cuales corresponde a desarrollos de vivienda vertical, y un 10% a horizontal.
A su vez, el stock disponible respecto al mismo período de 2022, la ZMCDMX se mantuvo igual, con la entrada de 104 desarrollos y 111 que cerraron su inventario.
Respecto al trimestre previo, el valor promedio de venta de los inmuebles creció 2.6% y 3.8% en el valor por m2, con un ticket promedio de $5.3 millones de pesos para departamentos, y $1.6 millones de pesos en casas, en especial las desarrolladas en la zona conurbana.
En relación con el 4T de 2022, el análisis observa una variación del 5.9% en los valores promedio de venta y del 7.6% en el valor por m2, con un ticket promedio de $5.3 millones de pesos en departamentos y $1.5 millones de pesos en casas, principalmente desarrolladas en la zona conurbana.
Otro factor de análisis son las superficies promedio de las unidades que en el período alcanzó un tamaño de 89.4 m2.
OPINIÓN - RECONVERSIÓN
El cambio de uso en edificios de oficinas oxigena la recuperación del mercado. Sin embargo, demanda retos y análisis profundos de los espacios para aprovechar una tendencia que crece en el mundo.
ONE&ONLY AESTHETES
Este resort de lujo busca en la Riviera ateniense traer al presente, el pasado con un diseño arquitectónico moderno.
Diseñado para evocar el prestigio de mediados de siglo One&Only Aesthesis se edifica en una finca de 21 hectáreas con 1,600 metros de frente al mar, alojados dentro de una reserva forestal de 6 hectáreas.
Detrás de la naturaleza, este refugio costero está a un corto trayecto en coche de muchas de las ruinas antiguas de Atenas, desde donde se puede realizar un paseo marítimo de Glyfada.
Su inicio de operaciones proyectado en octubre de 2023, incorporará experiencias de bienestar del segmento de ultra lujo y recorridos en las históricas Acrópolis, el Partenón, la Plaza Syntagma y el Cabo Sounio.
El diseño arquitectónico incluye 127 habitaciones, suites y villas privadas, proyectadas para tener como centro vistas a la belleza natural de la costa griega.
MONTERREY VERTICAL
La evolución industrial de los últimos años, antes y durante la influencia del nearshoring, hace eco en el desarrollo residencial de Monterrey.
Pocos lo señalan, pero el efecto como aquí lo hemos señalado de esta tendencia, ha generado desde 2015 un crecimiento de la población en la Sultana del norte ha con un ritmo anual de entre 1.2 a 1.5%, producto de la migración de empleados de otros estados.
Esto implica no sólo edificación actual de 1.3 millones de m2 de espacios industriales y un aumento de al menos 25% en los precios por m2 de renta de edificios del nicho Clase A.
El fenómeno migratorio de este lapso ha provocado un incremento en la demanda de espacio de vivienda.
En agosto del año pasado, en Monterrey se desplazaron 11 mil unidades de vivienda, el mayor nivel del país en términos de ventas, de acuerdo con un reporte de Tinsa.
De este volumen 29% era ya de unidades verticales, además de que la mayor proporción de ventas se concentró en vivienda popular con 42%, seguida por la media con 17% y 16% con residencial y residencial plus.
Lo anterior también hizo posible que se colocaran hasta entonces 17% del volumen de créditos hipotecarios de todo el país.
A su vez, este fenómeno provocó que corredores como San Pedro y Monterrey, que concentran buena parte de la oferta de edificios y rascacielos, expandieran su ola hacia municipios metropolitanos.
Nos referimos a municipios como Santiago, Apodaca, Escobedo, Santa Catarina, Guadalupe y San Nicolás de los Garza donde existen más de 80 edificaciones verticales, además de 22 en proceso, de acuerdo con información de los ayuntamientos.
Un ejemplo de esta tendencia es Santa Catarina, donde se edificó la primera torre de departamentos en 2010 y a la fecha, el municipio tiene 19 edificios habitacionales.
Santiago, por ejemplo, también registra actualmente 19 edificios habitacionales, seguido por Apodaca donde se edificaron 12 torres residenciales.
Hasta finales del año pasado, Tinsa tenía ubicados 409 proyectos activos en el área metropolitana, pero con una concentración de 41% en el segmento residencia.l y residencial plus.
Para entonces, el desplazamiento era ya de 22 mil unidades, ubicadas en municipios como Apodaca, García, Escobedo y San Nicolás, mismos que concentraron 39% de las ventas.
En función de lo anterior, en los segmentos de mayor valor, los precios promedio por m2 llegaron hasta 85 mil 506 pesos, mientras que en el segmento social se registró un piso de $10 mil 848 pesos/m2.
Esta dinámica es reflejo del impacto que ha generado el desarrollo inmobiliario industrial en un mercado que ha sabido adecuarse a la demanda generada en los últimos años.
Sin duda, que detrás de esta expansión se ha creado un proceso de densificación en la Zona Metropolitana, como ha ocurrido en otras ciudades del país, donde a falta de planeación urbana e infraestructura, la solución es la edificación vertical.
Todo esto es un reto mayúsculo para facilitar un crecimiento ordenado y con beneficios en la consolidación de sus corredores.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Monterrey, JERDE.
OPINIÓN - HOSPITALIDAD
Entre las nuevas tendencias estabilizan la recuperación en la hotelería, la inclusión del componente residencial es una de las armas con que la industria responde a los retos de los tiempos de pandemia.
TURISMO DE NEGOCIOS
Nuevos modelos que combinan los espacios corporativos, familia-placer y espacios de oficinas experimentarán cambios de vocación a residencial-hotel-co living-long stay, concluyen analistas de la conferencia 2023 de HVS-Mexico Hotel and Tourism Investment.
Esta tendencia también es producto del impacto del nearshoring que elevó la demanda de espacios industriales y de la que se espera un impulso en el número de visitas y del turismo de negocios.
Alonso Burgos, vicepresidente de CALA Development de hoteles Marriott; Gustavo de la Serna, director de Business Development LATAM de hoteles Wyndham y Patricio del Portillo, vicepresidente de Development LATAM de Aimbridge, moderados por Alejandro Rodríguez, director de Inversiones de Credit Suisse concluyeron que la llegada de Tesla a Nuevo León y el nearshoring, son una puerta para el desarrollo turístico de negocios y de lujo.
A lo anterior se une el boom en la hospitalidad de lujo de la que se prevé un repunte que permitirá abrir nuevos mercados de hospedaje y donde se percibe un detonante del turismo de negocios en México con una mayor presencia de ejecutivos en estancias largas.
La dinámica se prospecta en sectores como energía renovable, minería, manufactura, aeroespacial, back office, automotriz y autopartes, creando nuevos mercados no son tradicionalmente industriales
Este efecto en el turismo de negocios en México se fundamenta en el crecimiento impulsado por la re localización de empresas que buscan acercar la logística de fabricación y la cadena de suministro.
Adicional a la recuperación hotelera a niveles pre pandemia actualmente se desarrollan instalaciones dirigidas al turismo de negocios, con una mayor incorporación de business centers en los hoteles y amenidades que permitan a los ejecutivos la posibilidad de viajar con la familia y tener un espacio para trabajar durante estancias en México con una duración de dos o tres semanas e incluso por meses.
Este modelo es una oportunidad de inversión para los dedicados a los bienes raíces corporativos y de vivienda, ya que se están buscando edificios nuevos de departamentos para hacer un turismo más residencial y ofrecer al huésped de larga estancia, que busca un entorno más familiar, ubicaciones específicas donde se pueden dar funciones de oficinas, hospedaje, gastronomía y cultura.
Dado que este tipo de hoteles excluyen los espacios de restaurante y de servicio de alimentos y bebidas, su expansión se proyecta en colonias con acceso a oferta gastronómica.
AMAN WADI SAFAR
Será en 2026 cuando Aman Group inicie la operación de uno de los destinos de lujo de hospitalidad y residencias, de la cadena hotelera en el desierto cercano a Riyadh.
Luego de consolidar una asociación con Diriyah Company, la cadena enfocada al estilo de vida y hospitalidad anunció la inversión para edificar en un excepcional paisaje desértico un hotel con su sello de 78 llaves y una colección de hasta 34 residencias de la marca Aman.
El proyecto contará un gran spa donde se integrarán experiencias gastronómicas y es diseñado por Denniston Architects que junto con Jean-Michel Gathy buscará unir en su propuesta el lenguaje de diseño de Aman con la cultura local, el patrimonio y el paisaje de un destino al proyecto.
Aman Wadi Safar se inspirará en su entorno natural prístino, así como en los tradicionales.
Elementos de diseño de Najdi, que pretenden además rescatar los valores de un estilo de vida comunitario, creando un entorno de centro turístico que serpenteará entre los wadis y mesetas del sitio, reforzando la conexión entre el propiedad y su ubicación desértica de otro mundo.
FLEXIBILIDAD & RECONVERSIÓN
La flexibilidad es parte de la ecuación con que el negocio de las oficinas ha encontrado alternativas para salir de 24 meses de inestabilidad y cifras negativas, que dejó la pandemia.
En este proceso que busca una estabilización, se replantea la participación de la reconversión de espacios hacia otros usos, la integración de áreas flexibles y el coworking.
Si bien su presencia es inicial, se estima que tendrá un crecimiento en los años por venir.
Hasta el primer trimestre del año, estadísticas de Newmark registraron una participación de la reconversión de oficinas del inventario actual total de 3.4 y 2.6% en los corredores Reforma Centro e Insurgentes de la Ciudad de México (CDMX).
El avance de estas tendencias pudiera sugerir la ubicación y posicionamiento de los edificios como detonadores, ya que en la misma estadística Santa Fe y Norte, registraron tasas de participación de apenas 1.1% y 2.5%.
No obstante, ésta y otras alternativas de transformación hicieron factible la transición hacia espacios de vivienda en renta con formatos de co-living y el coworking, que permitieron colocar el año pasado más de 494 mil m2 en edificios de CDMX, Guadalajara y Monterrey.
La representatividad que este número alcanza es importante si se considera que sólo en Ciudad de México, la absorción neta llegó a 29 mil 290 m2 al cierre del primer trimestre del año en curso, luego de que en todo 2022 fluctuó entre 70 y 100 mil metros cuadrados.
Es innegable el hallazgo de inversionistas y propietarios de espacios de oficinas para soportar su recuperación en la mejora de espacios, la reconversión y adecuación de espacios flexibles.
Existe registro de inversiones ejercidas en la adecuación de espacios, estrategia acompañada por la flexibilización de las condiciones de los contratos de arrendamiento, hecho que traerá en el futuro inmediato un movimiento migratorio hacia mejores edificios, una tendencia reconocida como el fly to quality.
Y no sólo eso. La configuración de espacios de oficinas en espacios tradicionales tipo flex space por cierre de centros de coworking y reducciones de huella de espacio ocupado en las empresas bajo lineamientos de la estructura operativa en el regreso es parte del movimiento.
Esto ocasionó que el año pasado los centros de trabajo colaborativo redujeron 8% su inventario, pero que ampliaron 6% sus ubicaciones, de acuerdo con el estudio Coworking en México de CBRE.
La duda en la industria es qué tanto lograrán avanzar las reconversiones en tiempos en el papel que juega la oficina en la creación de estas relaciones al facilitar un espacio para las reuniones presenciales.
El reto de este planteamiento se enfoca también en cómo la oficina apoya el ecosistema restante de modalidades de trabajo donde las empresas con modelos piloto prefieren compartir espacios con otros inquilinos para apoyar iniciativas sociales, de innovación y colaboración, que construir espacios de esparcimiento y amenidades.
Este planteamiento del área de Repositioning & Landlord Services en Gensler tiene sentido cuando desde la perspectiva del diseño, se requiere analizar las estructuras existentes para comprender su potencial en diversos usos.
Lo anterior se basa en el hecho de que crear soluciones específicas requieren evaluar aspectos, como el contexto, la configuración del edificio, plantas, revestimientos y los servicios ofrecidos.
A lo anterior se une el requerimiento en los entornos de estrategias de sostenibilidad, bienestar, conexión con la naturaleza y adaptabilidad en el diseño. En consecuencia, quienes analizan estas tendencias, habrá edificios de mayor calidad y atractivo para residentes, inquilinos e inversionistas, asegurando su resiliencia frente a futuros cambios.
Este razonamiento se enfoca directo en lo planteado al inicio de estas líneas: flexibilidad ante cambios previsibles, dado que el espacio de trabajo aún define los modelos que faciliten una operación y entornos de trabajo prósperos en la era post pandemia.
Es una era en que los equipos de trabajo requieren espacios para concentrarse, conectar y colaborar, acciones que facilitan una mejor atracción de talento y productividad.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: T-Mobile Headquarters Campus, Bellevue, Washington, Gensler.
DESAFÍOS E COMMERCE
Nuevas relaciones con los consumidores y la adopción de tecnologías son algunos de los retos del retail tras el efecto que causó la pandemia.
En especial la evolución experimentada en el comercio electrónico, que representa 11% del total del comercio minorista en México, que además logró que hasta un 65% de la población adulta esté comprando con frecuencia en línea.
Ante este escenario las cadenas minoristas pusieron como prioridad entender las necesidades de los clientes, luego de considerar que 8 de cada 10 compradores mexicanos revisan hasta 6 sitios diferentes antes de decidirse a comprar.
Para la firma Sellesta, dado el potencial de crecimiento del mercado mexicano de comercio electrónico, no será difícil que tanto los mercados en línea como los minoristas internacionales continúen la inversión en los canales de venta digitales.
“El mercado de e-commerce de México es uno de los de más rápido crecimiento en el mundo, representando el 28% del mercado de comercio electrónico en América Latina y el Caribe en 2022, México tiene un mercado en línea en constante crecimiento y es el segundo país latinoamericano con mayores ingresos por ventas minoristas en línea, estimados en más de 38 mil millones de dólares en 2022”, asegura Maxime Zagrebin, CEO de la firma.
Esta evolución tecnológica haría factible que los retailers en línea puedan identificar canales, mensajes y estrategias de marketing para impulsar ventas y aumentar clientes hasta en un 20%
Lo anterior se basa en el hecho de que México fue en 2022, el segundo país latinoamericano con mayores ingresos por ventas minoristas en línea, estimados en más de 38 mil millones.
Ante las previsiones de crecimiento en la tasa de penetración del comercio electrónico al 30% en América Latina, Sellesta ha replanteó el e-commerce identificando tres grandes retos para el mercado, el primero de ellos apunta al desarrollo de nuevas relaciones con los consumidores, “sabemos que el fin de las cookies es inminente, pero más allá de eso, es importante respetar los niveles de privacidad que los usuarios piden hoy en día y brindar una experiencia genuinamente relevante y personalizada”, señala Zagrebin.
Otros desafíos se orientan a la incorporación y optimización de nuevas tecnologías, como la inteligencia artificial, incluido el aprovechamiento del Chat GPT; por último, el desarrollo y uso de nuevos análisis, “más allá de los datos demográficos tradicionales (edad, género), el reto es obtener nuevas categorías de consumidores, métricas nuevas y alternativas para analizar y optimizar el rendimiento”.
"El mercado de comercio electrónico de México es uno de los de más rápido crecimiento en el mundo, representando el 28% del mercado de comercio electrónico en América Latina y el Caribe en 2022 ", dice el directivo.
México tiene un mercado en línea en constante crecimiento y es el segundo país latinoamericano con mayores ingresos por ventas minoristas en línea, estimados en más de $38 mil millones de dólares el año pasado, según datos de Statista.