3Q
En días recientes creció la incertidumbre respecto a qué tan profundo fue el impacto del COVID-19 en el tercer trimestre (3Q) del año y sobre todo, cómo terminará para nichos como las oficinas, retail y el mercado industrial.
Esta situación ha despertado un debate aquí comentado con anterioridad, sobre el sentido de pertenencia, liderazgo y creatividad que sólo puede darse en los espacios laborales. Aspectos que se combinan con distintas encuestas en las que los colaboradores buscarán un mejor balance en la calidad de vida y la adopción de esquemas de trabajo remoto.
No existe una razón que pueda describir el momento que se vive en el mercado. Sólo que en el ambiente corporativo llegaron para quedarse los modelos de home office como un modelo combinado de colaboración, en especial en empresas de tecnología como Facebook.
Esos ejemplos son parte de la ola de mercados ganadores a partir del efecto económico y de distanciamiento social de la pandemia. Amazon, por ejemplo, anunció la expansión de su espacio corporativo y la contratación de más de 3 mil colaboradores.
El área de market research en Newmark explicó hace unos días con esos ejemplos, el panorama de lo ocurrido en el tercer trimestre del año, una fotografía no tomada en el mejor momento del mercado.
Si bien es evidente que para el mercado corporativo el escenario es aún indefinido, los procesos de renegociación de contratos y, sobre todo, la asesoría que haga factible definir de nuevo las necesidades de espacio para la operación corporativa en los tiempos por venir han generado movimiento en las firmas de servicios inmobiliarios.
Quienes apostaron por la desaparición de las oficinas y los modelos de co-working, pudieran resultar sorprendidos por las transacciones que se han generado en las últimas semanas. En general, la industria vio la llegada de modelos flexibles de arrendamiento.
Si bien no en todos los casos es sencillo, propietarios e inversionistas han tenido que aceptar que los inquilinos viven condiciones distintas. Muchos de ellos requieren modelos que van desde la misma superficie, pero distribuida en distintas ubicaciones; hasta superficies similares, con adecuaciones del espacio para adecuarse a las nuevas normas de distanciamiento y la integración de colaboradores remotos, como consecuencia de los modelos híbridos.
Se trata de un rebote que podría generar sorpresas en los números del 2020, a pesar de los crecientes niveles de disponibilidad que imperan en mercados como Ciudad de México (CDMX) y Guadalajara.
Al cierre del tercer trimestre, la CDMX contaba con una tasa de disponibilidad de 14.73%, cuando un período previo era de 16.22%. Con todo, se estima que este indicador registra un promedio anual de 17.12% producto de la desocupación de inmuebles y la salida al mercado de nuevos proyectos.
Adicionalmente, los analistas ven el efecto electoral de 2021 y una recuperación económica que podría iniciar en el segundo semestre de ese mismo año.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
CERO GAS
El desarrollo sostenible abre oportunidades a modelos innovadores de vivienda. Una de ellas es el proyecto Vivienda Cero Gas liderada por la desarrolladora Vinte, que hasta el año pasado desarrolló las primeras 56 Casas del tipo ubicadas en Tecámac, Estado de México.
La iniciativa desarrollada al seguir las bases de diseño de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), las reglas de otorgamiento de crédito del Infonavit y la coordinación estratégica con ALENER (Alianza por la Eficiencia Energética) fue diseñada para beneficiar al segmento de bajos ingresos, por tanto 75% fueron adquiridas con crédito Infonavit.
En un año de habitabilidad, las viviendas registraron una reducción del 57% en energía, 37% en agua y ahorros desde $700 al mes.
Calificada como transformadora por Ban Ki-Moon, el príncipe Frederik de Dinamarca y líderes globales, la iniciativa recibió el premio P4G (Partnership for Green Growth and the Global Goals 2030) State of the Art Partnership ODS 11 por su iniciativa Vivienda Cero Gas.
El galardón reconoce colaboraciones innovadoras entre organismos gubernamentales, asociaciones civiles y empresas sostenibles para lograr un desarrollo sostenible.
En particular, ganó por cubrir el objetivo de Desarrollo Sostenible 11, que corresponde a Ciudades y Comunidades Sostenibles de la Agenda 2030 de la Organización de las Naciones Unidas (ONU).
Esta tendencia ha venido creciendo en el sector vivienda, a través de certificaciones como la EDGE que registra actualmente 3,916 viviendas, así como el proyecto Net Zero Energy Homes que hasta 2010 generaba uno de los niveles más elevados en la región Latinoamérica.
SHOPPING TRANSFORMA
Los centros comerciales adecuan espacios de cara a la demanda de sus retailers por el e-commerce.
En un intento por compensar los ingresos afectados por el cierre de actividades impuesto por las restricciones sanitarias, distintos desarrolladores han realizado ajustes.
El cambio se gestaba desde antes del COVID-19, en función de la estrategia omnicanal de los retailers. Sin embargo, ahora en distintas negociaciones con desarrolladores las superficies incluyen un área comercial y otra de almacenamiento.
De hecho, en los centros comerciales detonó la adecuación de áreas destinadas al pick-up de productos, como una de las tendencias que ha detonado el comercio electrónico.
Para los desarrolladores, la necesidad de espacios de almacenamiento y concentración de entregas en la misma ubicación donde existe el punto de venta, ha permitido generar una alternativa de consumo en los tiempos actuales.
LAST MILE
Es para quienes saben del retail una tendencia secular. El e-commerce llegó para quedarse y no es estacional. Su irrupción a partir del COVID-19 hizo posible su desarrollo exponencial gracias a que existieron condiciones que apenas hace 3 años habrían imposibilitado su desarrollo.
Aunado a lo anterior, los cambios en los hábitos de compra favorecieron de una mejor manera a quienes tenían el sistema listo para incorporar esta forma de ingresos a su contabilidad, sumamente dañada por el cierre de tiendas por las medidas sanitarias de autoridades.
Un análisis desarrollado por el equipo que lidera José Carlos Alemán en SiiLA México revela el peso que tienen las ventas en línea. Este factor generó resultados mixtos al cierre del segundo trimestre del año, de acuerdo con información pública de los seis retailers que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
El resultado es revelador: incrementaron 140% las ventas en línea y vieron caer 45% las ventas en piso. Sin embargo, en algunos casos el peso específico del comercio electrónico fue mayor, tal es el caso de Sanborns para quien la operación en línea este elevó su participación en sus ventas totales de 8 a 60% en el período.
La misma situación ocurrió con Liverpool y Palacio de Hierro que lo elevaron hasta 78 y 60%, respectivamente.
Pero el tema no termina ahí, el efecto se concentra en específico en el last mile o última milla, ese paso que considera la entrega inmediata del producto al comprador.
En un negocio donde los tiempos y costos importan, el reto es cómo se eficienta el costo de llevar el producto al consumidor final, que hasta ahora representa 53% del costo total de la cadena de suministro, además del peso que representa el 5% adicional de combustible.
Hacerlo evitaría que muchas de las órdenes electrónicas de compra se cancelen debido al sobreprecio que representa recibir un producto de manera anticipada.
La forma que lo hace posible está ligado a la logística de la última milla integrada a la cadena de suministro. Y es este factor el que está generando una demanda inusual de propiedades localizadas cerca de las áreas de consumo.
El reporte señala que 24% de las 442 propiedades que monitorea sobre el particular se ubica en un radio de 15 kilómetros de distancia con la Ciudad de México (CDMX).
Pero dicho movimiento no es un tema fácil. Acceder a zonas bien ubicadas representa costos de mercado que el negocio online no está dispuesto a pagar. Por tanto, el atractivo son unos 104 activos clasificados como B con un área bruta rentable (ABR) menor a 20 mil m2, que apenas registran una disponibilidad de 13%
Así, los pequeños centros logísticos cercanos a ciudades como México, Guadalajara o Monterrey son el atractivo que jugadores como Amazon, Mercado Libre, Liverpool y otros del Top 10 buscan para robustecer y hacer eficiente su operación.
Basta decir que sólo Mercado Libre incrementó su capacidad de centros de empaquetamiento y distribución hasta un 620%, según SiiLA.
Bajo este escenario es que en distintas zonas empieza un proceso de conversión de propiedades como una invaluable oportunidad para propietarios e inversionistas.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
WELLNESS LABORAL
Los costos corporativos cambiaron y ahora el bienestar de los colaboradores es prioridad en las organizaciones.
“Si lo ves como un proceso integral, entonces no hay necesidad de aumentar tu presupuesto” asegura Jorge Ávila, Jorge Ávila, Sustainability Manager y Fitwel Ambassador en Cushman & Wakefield cuando habla de los beneficios que trae el implementar estrategias en pro del bienestar laboral.
Son prácticas, dice, que comienzan a tomar fuerza en el paradigma organizacional mexicano e internacional gracias a certificaciones como WELL y Fitwel, en las que se procuran mejoras tangibles en la salud y la tranquilidad de la población laboral.
Por tanto, en el proceso de desarrollo de un edificio saludable este factor debe concebirse desde las fases de prediseño y planeación. Los beneficios están documentados científicamente, pues descienden los números de enfermedades crónicas no transmisibles (ECNT) y aumenta la productividad un 18%, “esto significa 18% más ganancias para la empresa”.
Sin embargo, explica que existe resistencia al cambio por parte de algunas personas en las empresas que, si bien buscan el bienestar de sus colaboradores, aún consideran que elevaría considerablemente sus costos o no saben cómo acercarse a garantizar un ambiente saludable y armónico.
En México actualmente existe una decena de casos de empresas que ya cuentan con la certificación Fitwel.
NIDO
Como parte de la evolución que experimenta el mercado inmobiliario en Tulum surge la propuesta del hotel boutique El Nido.
Prospectado por la firma DNA Barcelona Architects, el resort busca complementar la oferta del corredor con una propuesta armónica con el acceso a playa y jungla.
La firma arquitectónica dice que la idea principal era lograr y ofrecer a los huéspedes un equilibrio entre mente, cuerpo y alma con la ayuda de un retiro mágico como spa y centro de bienestar, centro de ayurveda y yoga y un club de playa.
El diseño arquitectónico de El Nido Boutique Hotel, Tulum, México ganó en fecha reciente la categoría de arquitectura conceptual innovadora, que otorga el ICONIC AWARDS 2020.
Este icónico proyecto ofrece 12 Nidos organizados en 2 pisos con vistas al mar y al bosque de Tulum.
REAL ESTATE HÍBRIDO DESAFÍA
Los hábitos cambiantes que ha dejado el COVID-19 imponen áreas de oportunidad ante las nuevas reglas del distanciamiento social y convivencia por los vaivenes del confinamiento sanitario.
De todos ellos, uno relevante es cómo la tecnología podrá resolver la demanda de procesamiento de datos y conectividad para dar cabida a la integración de esquemas operativos híbridos (presencial y a distancia).
Es el alojamiento en la nube, las plataformas de interacción y el equipo con que operan son parte del reto y oportunidad para la industria inmobiliaria.
Este planteamiento está relacionado con nuestro comentario de la semana pasada en relación con los data center y servicios complementarios de alojamiento.
Es evidente que esta infraestructura fue insuficiente para soportar la demanda de videoconferencias, envío de información y elementos que requiere el trabajo remoto. No se trata sólo del workplace, sino del trabajo en el hogar (remoto), los centros comerciales con accesos touchless, los flujos de inquilinos en edificaciones verticales e incluso espacios educativos, por mencionar algunos de los múltiples espacios que integran la industria.
Sólo en materia de control de accesos, decía un reporte de Markets & Markets, el mercado de software que los administra duplicaría su tamaño en el lapso 2019-2025 al pasar de $850 a mil 600 millones de dólares.
Incluso tal y como mencionaba el estudio de data center de NKF, la demanda actual se enfoca en cómo las organizaciones responden a continuar operando en la crisis, la dependencia de plataforma en la nube y la demanda de espacios preconstruidos para alojar centros de datos ahora y después del distanciamiento social.
Las grietas en la nube enfocan la problemática más allá de lo que en primera línea experimentaron las industrias de salud y farmacéutica. Fue evidente la ralentización universal en las velocidades de datos que se vivió en la red de mercados como Estados Unidos y Europa.
Por ello, la amenaza va mucho más allá de la velocidad de datos. Quienes ven la creciente tendencia hacia los inmuebles que soporten los sistemas híbridos, saben que no contar con infraestructura robusta aumenta el riesgo en la operación.
Sobre todo porque el distanciamiento que trajo a la mesa la telemedicina, la teleeducación y los telenegocios no están en una etapa de emergencia, sino de permanencia.
Si bien algunas de estas actividades regresarán a la actividad presencial, no lo harán en la misma proporción que antes del COVID-19.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg
EXPANSIÓN TAPATÍA
La incorporación de nuevos corporativos es reflejo de la apuesta de inversionistas al crecimiento en la ciudad de Guadalajara que podría llegar pronto al millón de m2 de inventario, pese a creciente disponibilidad de espacios que refleja el mercado.
Lo anterior ocurre en el marco de un continuo proceso de edificaciones, que actualmente deja un inventario en construcción de 162 mil 281 m2, mientras que los precios de renta mensual llegaron a 18.19 dólares por m2, misma que podría iniciar un período de bajas, de acuerdo con el reporte al tercer trimestre del año que generó la firma NKF.
Haber sumado al inventario 3.5% adicional representó, según la firma, que por cuarto período consecutivo aumentara la tasa de disponibilidad en un mercado en plena expansión, lo que hace delicado el entorno ante un contexto macroeconómico de contracción.
En el mismo sentido, la absorción en el período fue negativa con un total de 12 mil 781m2, a pesar de que fue mejor que la del trimestre previo.
“En el pipeline de la ciudad de Guadalajara hay 162,281 m2 en proceso de construcción, lo cual representa casi el 23% del inventario clase A actual. Esto significa que en los próximos años el mercado corporativo de esta ciudad estará muy cerca de llegar a la marca del millón de m2”, prevé el reporte.