THE CHELSEA TOWNHOUSE
Los jardines de Cadogan Places en Sloan Square son la conexión con este resort de lujo.
Es desde The Chelsea Townhouses que se accede a sus árboles maduros y puertas enrejadas, en una de las zonas de mayor prestigio en la ciudad.
Este hotel es la tercera propiedad en Londres y la sexta unidad de la colección Iconic Luxury Hotel.
Localizado frente a tres petit hôtels victorianos de ladrillo rojo, cuenta con 36 habitaciones y suites amplias en la planta baja cuyos ventanales de techo a suelo se abren directo al jardín.
En su interiorismo se consideró una decoración inclinada hacia lo antiguo y con un toque ligero y chic nutrido de estampados botánicos, lámparas plisadas, cabeceros de terciopelo y algunas figuras de porcelana.
A su vez, se adecuó el espacio colocando mobiliario de época proveniente de su anterior identidad, el hotel Draycott, pero el nuevo diseño dio vida a través del bañado de relajantes grises y tonos crema.
Las áreas comunes consideran un comedor con chimenea y una biblioteca con ventanas mirador.
Del otro lado de la puerta principal, justo a la vuelta de la esquina, se encuentra la propiedad hermana 11 Cadogan Gardens, con un gimnasio pequeño al que pueden acceder los huéspedes del townhouse, así como Pavilion Road, una calle de mews o caballerizas llena de restaurantes indies, bares y tiendas de diseño.
Más adelante, en Chelsea y Kensington hay oportunidades de esparcimiento con las que se complementa la oferta de hospitalidad de este hotel, de los más esperados este 2024.
OPINIÓN - FLEXIBILIDAD APUNTALA
Durante años, la demanda de oficinas en CDMX estuvo ligada a la huella de inquilinos que ahora cambian sus necesidades por las nuevas políticas de trabajo.
DEMANDA INDUSTRIAL
Pese a los ajustes de algunas regiones, el dinamismo en manufactura y la creciente demanda de espacios logísticos mantienen la demanda de espacio industrial de México a niveles históricos.
Con 3.3 millones de m2 de absorción bruta, este mercado inmobiliario alcanzó a nivel nacional, el dinamismo ascendente iniciado desde 2020 y que se mantiene en niveles récord desde 2022.
Esta dinámica representó en la primera mitad del año un crecimiento de 9% respecto al mismo período de 2023, no obstante la sólida expansión de Juárez, Monterrey y Saltillo.
De acuerdo con el más reciente reporte de CBRE México, de los 13 mercados que se monitorean, éstos 3 alcanzaron un incremento destacado en su actividad de 21, 14 y 13% respectivamente.
Los datos son reveladores del momento en que aún se encuentra el negocio producto del nearshoring y de cara al entorno que generaría una eventual revisión del T-MEC, en especial con Estados Unidos donde vendrá un cambio de gobierno en noviembre próximo.
No obstante y al cierre de la primera mitad del año, el entorno ha favorecido la construcción de al menos 1.3 millones de m2 de espacio nuevo, superficie que creció 11% en relación con lo alcanzado en 2023.
Lo anterior ocurre también porque la demanda de espacios industriales continúa, en especial en la región noreste del país donde algunos corredores registran falta de disponibilidad.
Es en esa región donde los sectores de manufactura diversa, logística y transporte dominan la demanda, específicamente en Monterrey donde los pre-arrendamientos y proyectos build-to-suit representan 67% de las operaciones. Caso similar ocurre en Saltillo donde la manufactura diversa y automotriz impulsaron la actividad en la zona metropolitana.
Tijuana por su parte, alcanzó una absorción neta que llegó a 132 mil m2, nivel similar al año previo, pero donde los precios se mantienen alza hasta 8.52 dólares por m2, el segundo valor más alto después de Ciudad de México (CDMX), ante la escasez de tierra y la demanda continua.
Junto con Toluca, CDMX y área metropolitana alcanzaron una demanda bruta de 854 mil m2 a través de operaciones de pre arrendamiento, que se situó en el nivel histórico más alto para el mercado.
Esto es reflejo de la escasez de la oferta y la disponibilidad en niveles mínimos históricos en los últimos 18 meses.
Si bien, otros mercados en el Bajío han venido recuperando terreno a partir del efecto del nearshoring, no se puede negar que el Noreste y la región centro, son los principales motores del comportamiento que registra el mercado industrial.
Esta inercia, soportada en los niveles de inversión extranjera directa, llevan a una tasa de vacancia promedio nacional de 3.1%, así como la construcción de 4.1 millones de m2, de los cuales 2.1 millones de m2 de absorción corresponden a nuevos espacios, indicador que se reconoce como absorción neta y que no considera renovaciones y pre arrendamiento.
Otro factor a observar en la actividad industrial es que del pipeline en construcción, 51% se refiere a transacciones de pre arrendamiento, ante la falta de espacio especulativo señalado en mercados como Ciudad de México y Monterrey.
En consecuencia, el entorno de dinamismo ha generado presiones al alza en los precios de renta que en promedio alcanzan 7.07 dólares por m2.
Para muchos en la industria, lo que se acumula en el negocio es reflejo aunque con matices, del largo período de expansión superior a 60 meses que heredó a México el nearshoring una intensa manufactura con la cual sigue siendo el principal proveedor de Estados Unidos.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: TK Elevator North America Regional Business Support Center, Gensler.
OPINIÓN - MÁS ALLÁ DE TESLA
10 millones de dólares para edificar en medio millón de m2, no bastan para proveer un entorno sombrío en el Monterrey industrial.
COLIMA 71
En un rincón de la Roma Norte de la Ciudad de México (CDMX), se incorpora esta propuesta hotelera minimalista con un toque de arte contemporáneo.
La incorporación es una nueva apuesta a la escena hotelera de la zona.
Proyectado por Alberto Kalach y un equipo de diseño local, este refugio minimalista orientado al arte contemporáneo cuenta con 16 estudios de estilo residencial.
La transformación del recinto integró un vestíbulo, una instalación fotográfica de Iñaki Bonilla en una pared entera, mientras que en el exterior, el enrejado de Sofía Táboas, artista mexicana de reconocimiento internacional.
Contiguo a la escalera de caracol pende la obra del artista guatemalteco Darío Escobar, una escultura elaborada a partir de neumáticos de bicicleta, acero inoxidable y bronce.
En el planteamiento que transformó el espacio, la mayor parte de las habitaciones tienen balcón exterior, camas de roble blanco con sábanas de algodón portugués y cocinas equipadas con vajilla de cerámica artesanal de comunidades indígenas de Oaxaca.
Desde la perspectiva de sus creadores, Colima 71 une el encanto de un hotel boutique con lo práctico de un edificio de apartamentos.
A diferencia de otros resorts éste no tiene restaurante aunque ofrece desayunos con café de Chiapas y alimentos de la Panadería Rosetta, mientras que en las tardes en la barra autoservicio de mármol verde importado de Irán se degustan tequilas y mezcales de México como parte de la experiencia.
MONTERREY INDUSTRIAL SIN TESLA
Las razones que movieron la suspensión de la gigafactory de Tesla en Santa Catarina, un corredor industrial donde según algunos cálculos habría generado una huella de 324,000 m2 desplantados en un terreno de 512,000m2, son ya del dominio público.
No así, la perspectiva con que debe analizarse el impacto de una decisión enfocada en la renegociación del T-MEC con la nueva administración en Estados Unidos, donde habrá elecciones en noviembre y con quien Monterrey tiene una estrecha vinculación en el ámbito de los productos de manufactura.
Que hoy 87% de las exportaciones se dirijan a la unión americana tiene en casos como el mercado de manufactura regio, un impacto en la actividad inmobiliaria industrial que ha recibido inquilinos originados en la gran integración y diversificación.
Existe un impacto mediático en el anuncio, pero debe ser observado en su justa dimensión. De octubre de 2022 a abril de este año, existían 253 proyectos confirmados de inversión extranjera directa, según la Secretaría de Economía de la entidad.
La planta Tesla generó una inercia de construcciones por 140 mil m2 con un precio promedio actual de 6.60 dls/m2, el segundo nivel más alto en la entidad para espacios en construcción, de acuerdo con Newmark.
Sin embargo, en el mapa industrial del país Monterrey se ubica en la segunda posición detrás de CDMX y antes de Juárez con un inventario de 9.62 millones de m2.
De las inversiones en la entidad en 2023, más de 30% de los 62 mil 788 millones de dólares registrados fueron originados por maquinaria y unidades de procesamiento de datos, cables eléctricos, refrigeradores, congeladores, transformadores. Mientras que los nichos partes y accesorios, así como automóviles para el transporte de personas, apenas representaron 11%.
El segmento automotriz tiene impacto en la integración de proveedores, por ello abrió oportunidades en Saltillo, donde con precios superiores promedio superiores a Monterrey.
Es decir, Tesla sí creó un escenario de expansión en la zona y junto con Ciénega de Flores, están detrás de Apodaca, el principal submercado industrial donde actualmente se construyen cerca de medio millón de m2.
Con todo, el ritmo de absorción bruta de la entidad, unos 217 mil m2 al trimestre, permiten que la manufactura creada en el mercado regio genere el 10% de las exportaciones totales. Las nuevas construcciones y las rentas al alza validan la consolidación del mercado industrial regio.
Fotografía: Parque industrial Santa Catarina, Finsa.
MIAMI SOSTIENE EXPANSIÓN
El mercado inmobiliario de Florida, sostiene plusvalías residenciales y atracción de inversionistas globales, pero también ha generado movimientos relevantes en los nichos industrial y retail.
De acuerdo con RelatedISG Realty en los últimos 12 meses, el volumen de ventas llegó a mil 500 millones de dólares, por debajo del promedio de cinco años de mil 800 millones.
No obstante, a diferencia de la mayoría de los principales mercados de Estados Unidos, la actividad de ventas de propiedades se aceleró en Miami a finales del año pasado, con grandes compradores que concretaron adquisiciones superiores a los $25 millones.
Este añose han registrado dos grandes acuerdos que superan 40 millones cada uno, ambos involucran almacenes con más de 100 mil pies cuadrados ubicados cerca del Aeropuerto de Miami y se concretaron en enero.
Lo anterior es producto de que este mercado atrajo nuevas empresas con empleos bien remunerados, incluyendo Citadel, GMC Capital, Melvin Capital y la firma de capital de riesgo tecnológico Andreessen Horowitz.
Hasta ahora, esta tendencia ha continuado aunque a un ritmo más lento. Algunas de las reubicaciones más recientes este año incluyen a Apple, que arrendó 45,000 pies cuadrados de espacio de oficinas en The Plaza en Coral Gables, y JPMorgan, que anunció planes de expandir su oficina en Miami en 1450 Brickell Avenue, al tiempo que en los próximos dos años se prevé una continua afluencia de hogares con mayores ingresos a mediano plazo.
A su vez, el segmento retail la llegada de personas de alto patrimonio neto y una recuperación post-pandemia en la migración internacional y los viajes impulsan el gasto de los residentes y el turismo en Miami.
Este aumento en las ventas, que ha resultado en años de persistente crecimiento en la demanda minorista, ahora se enfrenta a una falta de espacio disponible que está afectando la actividad de arrendamiento.
El reporte de la firma establece que la nueva oferta ha hecho poco para mejorar la disponibilidad de espacio, ya que más del 95% de los más de 1.8 millones de pies cuadrados de espacio minorista que se entregaron desde 2023 ya están arrendados.
A la fecha, mil 100 millones de pies cuadrados están en construcción en todo Miami, de los cuales solo 75 mil pies cuadrados están disponibles para arrendar.
El volumen anual de transacciones se ha moderado después de dos años de actividad por encima del promedio, totalizando mil 200 mil millones de dólares en transacciones en los últimos 12 meses.
Si bien los precios varían ampliamente en todo el mercado, una creciente divergencia entre el precio de oferta y el precio de venta real se ha convertido en la norma, con transacciones de un millón o más típicamente viendo un descuento del 10% sobre el precio de oferta hasta ahora en 2024, frente al 6% en 2021.
Las tasas de capitalización de las transacciones para acuerdos mayores de 10 millones de dólares han aumentado desde mínimos en el rango medio del 4% en 2022 hasta más del 6% en la actualidad.
En consecuencia, el mercado minorista de Miami continúa viendo una demanda saludable frente a una oferta limitada, y una eventual flexibilización de las condiciones financieras podría ayudar a atraer inversiones en el futuro.
OPINIÓN - CDMX INDUSTRIAL
Las ventas online y el tamaño del consumo alimentan la profundidad del segmento logístico industrial en los principales corredores de la región.
THE CARLTON CANNES
Tras un largo proceso de restauración, se reincorpora al Boulevard de la Corisstte éste ícono de la hospitalidad de lujo.
Hacer posible a renovación llevó 2 años de cierre definitivo del denominado neo-resort mantuvo el lobby con columnas de mármol y un salón de té.
Asimismo la intervención incluyó la integración de un ampluo jardín y una infinity pool que en invierno se convierte en una pista de patinaje.
Como parte de su oferta wellness, se habilitó un spa que integra masajes holísticos, tratamientos y un centro fitness con ring de boxeo.
En sus habitaciones se mantuvieron las vistas al mar, además de las emblemáticas suites en el séptimo nivel y un ático para eventos.
En la gastronomía se redeiseñó el interior del renovado restaurante Rüya, al tiempo que desde el resort se accede a las aguas del Mediterráneo y en una playa privada.
LAST MILE AMPLÍA OLA LOGÍSTICA
El e-commerce ha consolidado la demanda de espacios logísticos para estar cerca del mercado de consumo más importante del país.
En consecuencia, la profundidad del segmento logístico industrial en los principales corredores de la Ciudad de México (CDMX) le otorga el liderazgo por tamaño de inventario, disponibilidad y precios.
Y es que justo con una disponibilidad de 0.14% , se detonaron sub mercados internos como Vallejo, Iztapalapa y Naucalpan, hasta ahora cubierto por el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán), que colocó en el segundo trimestre del año cerca de 25 mil m2 en el último trimestre.
Hoy día en esta región con un alto enfoque en el segmento logístico se construyen 600 mil m2, existe un nivel promedio de renta mensual de $9.15 dólares por m2, valor que en el último año creció 9%, de acuerdo con el reporte al 2Q de Newmark México.
Un enfoque territorial evidencia el impulso del segmento logístico: CTT además de Huehuetoca y lo nuevo que se integra en la región son los corredores con mayor incorporación de grandes desarrollos enfocados a la última milla o last mile.
Entender su peso específico nos remite a ubicar algunos datos. CDMX en su conjunto es el mercado principal en México, con 11.89 millones de m2 de inventario. Le siguen Monterrey, Juárez, Tijuana, Guanajuato y Guadalajara.
En 16 mercados que se monitorean, el inventario nacional clase A llegó al cierre del primer semestre a 81 millones de m2, donde se construyen 4.23 millones de m2 y registra una tasa promedio de disponibilidad de 1.97%, se absorbieron 510 mil m2 y se rentan espacios en un nivel general de $6.59 dólares por m2.
El alza generalizada por la propia dinámica de cada mercado, adicional al efecto nearshoring, hizo repuntar a Saltillo y Reynosa, pero los valores más altos de renta están en Tijuana con 8.6 y Toluca con 7.19 dólares por m2.
En materia de crecimiento, los mercados con mayor dinámica son Monterrey, Querétaro y Ciudad Juárez.
Por ello, todas son razones que además de abrir sub mercados han favorecido el crecimiento de desarrolladores locales y jugadores complementarios en CDMX, donde es evidente la era de expansión logística por la que atraviesa.
La columna Entornos Inmobiliarios se publica los viernes en la edición impresa del periódico El Financiero|Bloomberg.
Fotografía: Parque industrial Platah, Artha Capital.