ESPACIOS HEALTHY II - TORRES
Las torres corporativas que alojan a miles de empleados continúan impactadas con políticas que garanticen un regreso seguro y sano al espacio de trabajo. Conversamos con Rafael Agenjo, director de Corporate Premises & Services en BBVA México sobre los cambios que el corporativo instrumentó en sus espacios.
ULTIMA CANNES
El turismo de ultra lujo entró en una nueva etapa tras la pandemia y la cadena Ultima Collection lo sabe.
Por ello, inició la expansión de su cadena con este resort de baja densidad, estrategia que marca el inicio de una nueva era para este operador de hoteles, resorts y villas.
El reciente inicio de operaciones del Ultima Cannes Le Grand Jardin se ubica a media milla de la costa de la Costa Azul en la isla virgen de Sainte-Marguerite.
La propuesta de hospitalidad busca integrar en un mismo espacio, la sensación de privacidad y exclusividad, con la corta distancia del bullicio y la actividad de Cannes.
Dado que al resort solo se puede acceder al destino en barco o helicóptero y, como isla sin coches, la vida en Saint-Marguerite es tranquila. Además de que es la única propiedad privada que recibirá huéspedes en la isla.
El inmueble se ubica en la finca Le Grand Jardin del siglo XIII, que el rey Luis XIV habitó. Diseñadores y desarrolladores integraron una propuesta de interiores y arquitectura a partir de una estrecha colaboración con expertos locales para restaurar la propiedad.
La idílica finca contiene una casa principal, una torre de vigilancia y una tercera casa de huéspedes. Las tres casas integran 11 habitaciones y suites para invitados y múltiples salones y comedores interiores y exteriores, instalaciones de spa, una piscina climatizada orgánicamente y un cine al aire libre.
Alrededor de la propiedad hay 3,5 acres de jardines botánicos amurallados, con flora y fauna local, y huertos de frutas y verduras llenos de productos de cosecha propia que los chefs internos utilizarán para la creación de comidas de la granja a la mesa.
Esta propiedad se unirá a la cartera existente de residencias privadas de Ultima Collection en Suiza, Francia y Grecia, incluido su hotel insignia, Ultima Gstaad.
MAIN RETAIL STREETS
Durante años, las calles más cotizadas en el retail del mundo han sido motivo de expectación.
Las primeras posiciones en el Top 10 suelen ubicarse en Nueva York, Londres, Hong Kong y otras ciudades europeas.
Sin embargo, la pandemia ha hecho lo propio en el mercado de lujo establecido en ubicaciones privilegiadas, debido a factores como la incertidumbre económica, los cierres de comunidades, restricciones en los viajes, limitaciones en las cadenas de suministro y otros que dañaron al comercio minorista físico, independiente a los esfuerzos generados en este tiempo en otros canales como el online.
De esta manera, el apocalipsis minorista ha sido sustituido por una ola omnicanal donde las marcas buscan resolver los requerimientos de un comprador que aspira a nuevos niveles de respuesta e interacción de las marcas.
Por todo esto, el reporte Main Streets Across The World emitido por Cushman & Wakefield se convierte en una pieza vital en estos días en que el mundo del retail continúa redefiniendo las nuevas reglas del juego.
En él se incluye un ranking, donde las primeras posiciones son ocupadas por Upper 5th Avenue en Nueva York, Tsim Sha Tsui de China, Via Montenapoleone de Milán, New Bond Street de Londres y Champs Elysées de Paris.
Como podrá observarse, la calle Ginza quedó hasta la sexta posición y no sólo eso. En el ranking pre COVID, Tsim Sha Tsui de China ocupaba el primer lugar, seguido por Upper 5th Avenue, New Bond Street, Champs Elysées y Via Montenapoleone.
Algunas de las razones complementarias que modificaron los cambios en el ranking se relacionan como por ejemplo con otros factores de tipo macroeconómico.
Pese a ello, estas avenidas mostraron resiliencia aunque con matices regionales y de mercado, hecho que se refleja en la recuperación de los precios. No es un tema menor, si se considera que en Upper 5th Avenue se experimentó en este período un aumento de 14% en los $2,000 dólares que se paga por cada m2 de arrendamiento mensual.
El estudio resalta que además de la resiliencia en la avenida tradicional estadounidense, influyó la fortaleza del dólar estadounidense.
Aún así, es evidente el ajuste acentuado que experimentó la avenida Tsim Sha Tsui de China que el bajar 1 sitio en el ranking representó además una caída de 41% en los valores de arrendamiento, que actualmente se ubican en $1,436 dólares por m2 de renta mensual.
Es relevante observar que pese a los cambios, la clasificación general del Top 10 no mostró cambios representativos y esto es signo inequívoco de la resiliencia del segmento de lujo en el retail.
Este resultado es producto también de la demanda acumulada que indujeron la pandemia y las tasas altas de ahorro personal, que en el reporte señalan como razón del impulso en los patrones de compra a niveles más altos de lo que se esperaba.
En consecuencia, la tasa y alcance de la recuperación de las ventas minoristas cambiaron drásticamente en cada región.
Mientras al cierre del segundo trimestre del año en los mercados de Asia Pacífico, las ventas minoristas están más altas que al inicio de la pandemia. Es el caso de India, Australia y Corea del Sur que lideran con niveles de 43%, 23% y 15% de incrementos.
Este factor experimentó un incremento de 33% en las ventas minoristas de la región Américas, alentado por el efecto del plan de apoyo de estímulo efectivo en los hogares, de tal razón que las ventas se elevaron.
Para México, la historia no tuvo el mismo efecto, dado que en el análisis las ventas registradas aún están por debajo de 2019, y en Brasil la tasa de crecimiento anual es la más baja con 2.3% en lo que va del año.
Estos niveles son resultado de la problemática para contener el virus, los menores estímulos económicos a los hogares y las lentas recuperaciones en sus economías.
No obstante, los desafíos de los consumidores hicieron lo propio en una menor visita a las tiendas físicas y el crecimiento de las compras en línea, dinámica de la que aún se duda sobre la continuidad en su ritmo de crecimiento.
Por ende, la caída en la aceleración experimentada en el período ha generado que cadenas minoristas que sólo operan en línea reduzcan su plantilla laboral y el apetito por incrementar su espacio de almacenamiento.
Todo es consecuencia de que los bloqueos y restricciones no afectaron el apetito de los compradores por adquirir productos en tiendas físicas. Esto es para el mercado mexicano una buena noticia y oportunidad para la integración de experiencias.
Opinión publicada en El Financiero|Bloomberg.
OKAN TOWER
Con un enfoque de arquitectura expresiva y de la mano de Hilton Hotels & Suites se consolidó el inicio de la edificación de este desarrollo de usos mixtos de lujo que se integra a las diversas propuestas inmobiliarias en el Sur de Florida.
Este rascacielos compite en la Bahía de Biscayne de Miami al integrar en un mismo espacio 293 suites, 5 mil 945 metros cuadrados de oficinas clase A, 236 unidades residenciales.
Con sus 70 pisos en su arquitectura integró vistas abiertas hacia la bahía y la zona downtown , su forma fue inspirada en el tuliplán, flor originaria de Turquía.
Se trata del primer desarrollo de Okan Group en Estados Unidos que tendrá 275 metros de altura, con lo cual será una de las más altas de esa Ciudad que en su distrito downtown integra al menos 30 proyectos en construcción.
OPINIÓN - WELL
México es junto con Brasil la meca de la expansión de proyectos certificados WELL. Ambos mercados reciben el impulso que dejó la pandemia y que mantiene una nueva cultura que pone en el centro de los espacios el bienestar del ser humano.
INERCIA NEARSHORING
Tras las cifras históricas de 2021, el mercado industrial crecería este año 14% en demanda nueva o neta ante la demanda sostenida de espacios build to suit y pre arrendamiento.
En un reciente reporte de CBRE sobre la actividad del mercado industrial a partir del nuevo orden comercial por la reasignación de la cadena de suministros, indica que la nueva demanda y comercialización de espacios será similar a la de 2021.
Al cierre del tercer trimestre del año la demanda por nearshoring ascendió a 1.2 millones de m2, equivalentes al doble de la cifra anual con la que cerró en 2021.
Además indica que el noreste del país fue la región con mayor dinamismo, e incluso esa inercia generó que este nicho aumentara su participación en la demanda industrial al pasar de 14% en 2021 al 26% con la que se prevé cierre 2022.
En función de lo anterior, Monterrey y Saltillo integraron 61% de la demanda por este concepto, al tiempo que la manufactura de autopartes dominó las principales transacciones de espacios industriales en el rubro de nearshoring.
Sólo este nicho representó 40% de la demanda generada por el nearshoring, al tiempo que la manufactura de muebles, maquinaria y electrodomésticos mantienen su participación.
El impulso que sigue este segmento de la actividad inmobiliaria industrial también se observa en la participación de inversiones originadas en China, que representaron 40% de la demanda.
Lo anterior es resultado de la guerra comercial entre Estados Unidos y China.
Una encuesta de Banco de México sobre el nearshoring revela que más del 26% de las empresas integradas a la cadena de suministros global han registrado incrementos en la demanda de productos debido a la re localización de empresas.
EXPERIENCIAS RETAIL
Comunidad, conectividad y experiencias son la fórmula con que las cadenas minoristas se reinventan en un escenario global, que también impacta a los centros comerciales de México.
El dinamismo ahora pinta a ser distinto, luego de los últimos años donde el negocio del retail atravesó por la caída en los niveles de ocupación, cierre y expansión de marcas, así como la apertura y ralentización de desarrollos.
Por ende, son justo aspectos como la generación de experiencias de compra, conexión y vida en comunidad los que permitirán a las cadenas minoristas permanecer en la preferencia de los compradores. En especial, cuando el mundo híbrido requiere de estrategias diferenciadoras en múltiples canales.
Se trata, como dicen distintas encuestas, de una relación profunda y significativa entre las marcas y los consumidores para un mercado que como el nuestro cuenta con un inventario mayor a 900 centros comerciales.
Así, la generación de experiencias impactará a los 23.8 millones de m2 de espacios comerciales y buscará incrementar el tradicionalmente bajo ratio comercial de 23.5 m2 por cada 100 habitantes urbanos en relación con otros mercados como Estados Unidos.
En la creación de una comunidad, los expertos destacan la relevancia de los vínculos donde el retailer promueve acciones como educación y servicios.
De la misma manera destacan las acciones para robustecer al personal de las marcas, para generar relaciones directas con los clientes, de la misma manera en que se consideró relevante en la última década integrar el comercio electrónico y las estrategias digitales.
Se trata, desde la perspectiva de Gensler, en cómo se transformó la integración digital hacia una etapa más significativa e integrada de tal razón que en su índice de experiencia, más de la mitad de los clientes reconoció que va a las tiendas a socializar, pasar tiempo con la familia, aprender algo nuevo o visitar los espacios comerciales.
Incluso del lado del consumo y la interacción con los artículos, los minoristas están siendo presionados a utilizar herramientas para favorecer la experiencia de sus compradores. Es decir, que en la construcción de la huella digital se descuidan ciertos aspectos físicos del espacio y quienes reciben al consumidor en las tiendas.
Esta revolución impacta también a las marcas que buscan crear ofertas minoristas y de hospitalidad que sólo pueden darse en las tiendas, a pesar del efecto de las compras en línea.
La firma arquitectónica lo llama un regreso de los clientes vía una curaduría estratégica en la experiencia dirigida de los escaparates y elementos diferenciadores al interior de las tiendas. Así lo experimentó el Discovery District de AT&T en Dallas que en 2020 fue sede del regreso tras la pandemia.
Para México, donde en 2021 se integraron al portafolio 13 centros comerciales el reto es mayúsculo, no sólo por las expectativas de cobertura comercial que el segmento requiere, sino porque en el proceso tendencias como las experiencias, el bienestar y sustentabilidad determinarán la permanencia o fracaso de los desarrollos comerciales.
Si bien, el ritmo de aperturas bajó la inercia producto de la pandemia, el potencial es enorme. Mac Arquitectos Consultores estima que para llegar a un ratio de 30 m2 por cada 100 habitantes urbanos en 2050 el negocio debería desarrollar 18 millones de m2 de superficie rentable, es decir 600 nuevos centros comerciales.
Con base en dichas tendencias es previsible una recuperación constante en el mercado comercial, aunque con un dinamismo menor que el de años pasados.
Opinión publicada en El Financiero|Bloomberg
TALENTO INDUSTRIAL
El desarrollo vertiginoso experimentado por el mercado inmobiliario industrial en México y otros mercados impuso nuevos retos para sostener su crecimiento. Además del acceso a recursos (agua y energía eléctrica) ahora el talento industrial es una variable a considerar.
La realidad que viven los ocupantes industriales en mercados como Estados Unidos que buscan la ubicación de su próximo centro de distribución o instalación de fabricación tienen mucho que considerar, va desde las condiciones del mercado, el transporte y la infraestructura hasta los incentivos del gobierno local y las implicaciones financieras, e incluso la disponibilidad de mano de obra.
Una muestra es lo que ocurre en Estados Unidos, donde con 10.7 millones de ofertas de trabajo y solo 5.8 millones de trabajadores desempleados, el costo, la calidad y la longevidad de la mano de obra local se han convertido en una consideración principal durante el proceso de selección del sitio.
De hecho, una encuesta reciente realizada por Cushman & Wakefield la disponibilidad de mano de obra calificada es el segundo factor más importante en las prioridades de ubicación2.
Si bien la escasez de mano de obra tiene un impacto en las decisiones de ubicación, también da a quienes buscan trabajo más oportunidades que nunca. Hoy día, los candidatos tienen la opción de elegir mejor su lugar de trabajo, esperando salarios más altos, mejores beneficios y una gran cultura empresarial.
Esto ocurre porque las vacantes industriales continúan excediendo la fuerza laboral disponible. De acuerdo con la Encuesta sobre vacantes laborales y rotación laboral3 (JOLTS) más reciente, la cantidad de vacantes laborales en manufactura, transporte, almacén y servicios públicos ha aumentado a nuevos máximos desde 2021, mientras que las tendencias de contratación reflejan la dificultad constante para llenar puestos en medio de un entorno muy competitivo y ajustado. mercado de trabajo.
Además, el crecimiento del salario medio también se ha acelerado significativamente desde 2021 hasta muy por encima del 6 %. Esta escalada, dicen los expertos, se debe a que el crecimiento de los salarios refleja el desajuste entre la fuerte demanda laboral en niveles históricos por talento industrial (aperturas) y los desafíos para reclutar y cubrir puestos que se refleja en menores volúmenes de contrataciones.
Así, para contratar y retener con éxito el talento industrial, las empresas deben diferenciarse como empleador de elección en el ajustado mercado laboral actual.
Para determinar esa perspectiva, C&W revisó los datos de nuestros estudios de análisis del mercado laboral y entrevistó a empleadores de centros de distribución y manufactura y agencias de personal en ese mercado desarrollar la siguiente lista de estrategias para competir.
Las horas extraordinarias constantes, sin fin a la vista, pueden provocar el agotamiento de los trabajadores, lo que afecta negativamente a la productividad y la seguridad en el lugar de trabajo.
Esta tendencia podría representar en el caso de México un área de oportunidad invaluable, de cara al crecimiento experimentado en los últimos 3 años en este segmento de la actividad inmobiliaria.
Existen zonas como el Bajío donde la prevalencia de mano de obra calificada de costo competitivo, es un facto decisivo para empresas que buscan integrar sus redes de producción en México para abastecer el mercado norteamericano.
ONE PARK
Turnberry Developmet en asociación con Carlos Rosso reinventan la próxima generación de residencias de lujo en Miami.
Se trata del desarrollo ONE Park Tower de Turnberry en SoLé Mia, un condominio de lujo ubicado en 184 acres entre Biscayne Boulevard y Biscayne Bay junto al parque estatal Oleta River, que se diseñó para transformar el corazón de North Miami.
La torre de 32 pisos ofrecerá 303 residencias a medida con vista a un Crystal Lagoon está rodeada de paisajes naturales vírgenes, con acceso a un privado playa, amenidades pensadas en los residentes un estilo de vida sofisticado y vista al mar.
En su interior integran amplias unidades de una, dos y tres habitaciones, además de una colección de penthouses, que en su interior cuentan con salas de estar y grandes tocadores, y están diseñados para adaptarse a una variedad de estilos de vida.
Es el estudio de arquitectura Arquitectónica que diseñó el edificio, mismo que se integra con el diseño interior a cargo de Meyer Davis y el paisajista Enzo Enea que curará los jardines.
La apuesta de sus desarrolladores es unir la comunidad que logre transformar el sur de la Florida para distintas generaciones.
Un distintivo es su ubicación que da acceso a enclaves residenciales como Bal Harbour, Sunny Isles, Golden Beach y Aventura ONE Park.
OFICINAS SOSTIENEN IMPULSO
Luego de 8 trimestres negativos con los que el mercado de oficinas logró una absorción neta que lo regresó a números negros en septiembre pasado, la expectativa está en el último trimestre del año.
La apuesta basada en este factor hace que pese a la recuperación, mercados como la Ciudad de México que concentra el 80% de las transacciones a nivel nacional, no experimenten tasas de disponibilidad y absorción a niveles pre pandemia.
Esta coyuntura aunque con algunos tintes diferenciadores puede observarse en Guadalajara y Monterrey, éste último con la recuperación en el dinamismo del tercer trimestre.
A pesar de lo anterior, reportes de empresas de corretaje documentan la permanencia de la sobre oferta, estimada para 2022 en 1.9 millones de m2 de espacios corporativos.
Y no sólo eso, a pesar de que el ritmo de nuevas construcciones se ha ralentizado, se estima que un nuevo inventario en construcción que asciende a 1.2 millones de m2 hará llegar a la Ciudad de México a la marca histórica de 8 millones de m2 de portafolio.
Muchos en la industria esperan que el mercado vaya retomando el ritmo de los ciclos en crecimiento. Newmark por ejemplo, estima que este año, el mercado en la Ciudad de México tendrá una absorción neta positiva entre 70 y 100 mil metros cuadrados.
Se trata de una recuperación motivada por las inversiones que los desarrolladores han hecho para mejorar los edificios, así como la flexibilización de sus condiciones de los contratos de arrendamiento.
En el ámbito macroeconómico, la salida está orientada en la recuperación económica y el surgimiento de empresas que la impulsen.
Un aspecto complementario de la evolución es el impacto que han jugado la reconversión de uso en los espacios actualmente destinados a las oficinas.
Son alternativas de transformación que hicieron factible la transición hacia espacios de vivienda en renta con formatos de living, o bien el coworking, que desde finales del año pasado permitió colocar en el país 494 mil m2.
Es un hecho que el entorno macroeconómico juega un papel importante en la recuperación.En especial cuando se sabe que elementos como la inflación están generando un incremento en el costo país que ubica a México entre los 3 países más caros para operar, con un promedio de 980 dólares por m2, estando sólo rebasado por Chile.
Y no solo eso, la recuperación también está vinculada con la participación de empresas en sectores ganadores del proceso, el impacto del trabajo híbrido, el rediseño de los entornos, la sustentabilidad y la integración de la tecnología.
Es un hecho que todos estos factores mantienen el ánimo de inversionistas que han observado el último trimestre un mercado estático, representa buenas noticias después de más de 24 meses de inestabilidad y cifras negativas.
Si bien los niveles no mostraron grandes cambios, es una buena señal que la absorción neta se haya mantenido positiva a pesar de que las desocupaciones incrementaron de manera notable respecto al último período.
Este resultado confirma la perspectiva distinta de quienes analizan el mercado, pero evidencia la manera en que los recursos y apuestas empresariales planean para los meses por venir.
En especial en corredores como Santa Fe, el submercado más grande de toda la ciudad con 1.4 millones de metros, donde hasta antes de 2020, era el que mayor ritmo de crecimiento había presentado. Finalmente, como en otros ciclos, el mercado se ha flexibilizado ante alternativas que resuelvan sus indicadores.
Artículo publicado en El Financiero|Bloomberg.